第一它确实是新旧融合■★★，充分挖掘每个地方。首钢园是钢铁厂，现在我们把它变成一个文化创意园★◆★■★，798原来也是这样的。所以首先它是新旧融合的，把旧的东西焕发新的活力◆■■◆。

　　整体更新还有几个好处★◆★◆◆，能够把建筑和建筑之间的空间变成更加开放的公共空间，我们不仅可以逛商场还能到外面休闲，这就是整体更新的好处。同时它是有功能复合的，你去首钢园，可能是去一个咖啡馆，可能是去一个酒店，也可能是去一个图书馆★■，甚至是办公等等，所以它功能上是充分复合。但是我觉得还有最重要的一点■★■，就是它的活动在不停换新，更新过程中就是要不停换新■◆◆■◆。我们可以看到，这个地方每周★■◆★、每个月有新的活动■◆★■，我可能去完一次下次还想去。所以这样几个特点■◆，既是做对了的◆★★■，也是做好了的■◆■。

　　其次我们可以看到它其实是整体更新★◆■。因为有时候我们更新一栋楼很难体现这个地方的特色，所以首钢园、798都是整体更新■◆★，是一个整体的园区厂区■■◆★，这样能够焕发整体的新面貌。

　　第一是物质环境的因地制宜。因为我们在城市更新过程中会充分挖掘本地的形态、文化业态等◆◆◆★■，它的物质形态更新是新旧融合的◆■◆◆◆。

　　除了业态丰富◆◆，还要充分了解年轻人，吸引更多年轻人来，这样才能更有活力。所以解决这些问题，要在现有的城市更新过程中做好需求分析◆■■★，做好运营可能是其中的关键。

　　上个月，中办◆◆◆、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》■◆◆★★，明确提出8项主要任务，为打造宜居◆◆■★★■、韧性■◆★、智慧城市提供指引。落地实施◆◆◆，老旧街区、老旧厂区如何在城市更新中焕发出新活力■★◆◆■■？城市生态系统修复，又将怎样提升人居环境和生活品质？

　　其次是做好业态的丰富和更新。因为我们鼓励地方在更新过程中，因地制宜核心是要创造很多的，比如说首发经济◆■★◆、原创经济，实际上是希望把本地特色经济充分发挥出来◆★★◆。如果物质形态上是不一样的，业态上也是不一样的，那肯定就是因地制宜的。

　　中国城市规划设计研究院副院长 郑德高：我觉得最大的难点首先是要把城市更新运营好，运营好又怎么样去解决呢？

　　其次★◆◆◆，不仅仅要满足需求，现在大家强调功能要越来越符合，也不能够仅仅是其中一个功能。所以现在商业的形态非常丰富■★★◆■★，包含了各种各样娱乐活动等，它的业态要非常丰富★★。

　　城市更新过程中要鼓励市场来运作，市场运作才能够保证这个地方真正有活力◆★◆◆◆■。因为市场、企业是最了解地方需求的，而且它反应是最快的。所以政府引导企业来运作的话，能够保持更有活力。

　　郑德高：文件中非常强调因地制宜★■★★◆★，这个也是城市更新中的关键■★◆★◆■。我理解是不要变成千篇一律◆■■■★★，因地制宜核心是要做好两个方面的更新：

　　我们同时可以看到，还有一句话叫全社会参与■◆★★★，什么意思？因为在更新过程中涉及很多产权。产权是非常复杂的★■★★，可能有些产权是在这个人手上，但是他可能把经营权交出来我们来经营★◆。所以我们也希望全社会无论是拥有产权的还是说我看好这个地方，都来参与。

　　郑德高：城市更新过程中涉及三个方面，总体来说是政府引导、企业参与或者企业运作◆◆■■★★，然后全社会参与◆■◆★。

　　第一，要充分了解本地群众的需求。他们的需求可能是篮球场，也可能是高品质的商业★★◆，所以需求是运营的一个关键★◆★■★。